Alors dis-moi… en 2025, tu ferais quoi toi ? Acheter… ou louer au Maroc ?

Parce que là, accroche-toi bien : un appart meublé, c’est presque 9 700 dirhams par mois en moyenne, et pour une villa on dépasse carrément les 30 000 dirhams.

Et ce n’est pas moi qui l’invente : ce sont les derniers chiffres du tensiomètre immobilier 2025 réalisé par mubawab, le site immobilier leader au Maroc.

Du coup, ça change tout pour ceux qui veulent s’installer, investir, ou même simplement louer quelques années.

Dans cet article, on va plonger dans les données réelles : ville par ville, quartier par quartier, loyers, prix, avantages, inconvénients… Et à la fin, tu sauras exactement si, pour toi, c’est plus malin d’acheter ou de louer en 2025.

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🏠 #1 – Contexte du marché 2025

Alors, on commence par le panorama général.

En 2025, les loyers au Maroc sont clairement repartis à la hausse.

Les appartements vides ? En moyenne 8 740 dirhams par mois, ça fait +5% en un an.

Les meublés ? Encore plus chers : 9 690 dirhams, soit +6% sur l’année.

Et si tu regardes les villas… là, on change carrément de dimension : une villa meublée tourne autour de 31 900 dirhams par mois, en hausse de +16% sur un an. 

Même les villas vides, c’est déjà 29 500 dirhams, avec +13% de progression.

Bref, tu l’as compris : le marché locatif marocain est tendu à la hausse. Les indices de prix confirment : +2% pour les appartements, +3 à +5% pour les villas.

Mais attention… ça, ce sont les moyennes nationales. Et derrière la moyenne, chaque ville raconte une histoire complètement différente et on va voir ces différences entre les villes un peu plus tard dans l’article, c’est assez troublant !

🏡 #2 – Acheter : avantages et inconvénients

Ok, parlons sérieusement de l’achat.

Acheter, c’est vrai, ça te permet de geler ton coût du logement à long terme. Tu n’es plus tributaire des loyers qui flambent chaque année — et ça, vu qu’on est sur +5 à +6% pour les appartements et jusqu’à +16% pour les villas en 2025, ça pèse lourd.

Mais il y a aussi l’autre face de la médaille. Et c’est souvent celle que beaucoup préfèrent oublier.

👉 Déjà, acheter, ça veut dire immobiliser une énorme somme dans un bien… dans lequel tu habites. Donc cet argent, il ne travaille pas pour toi ailleurs : pas en bourse, pas dans un business, pas dans l’investissement locatif. Il dort dans tes murs.

👉 Ensuite, tu as les frais d’acquisition. Au Maroc, il faut rajouter environ 7 à 8% du prix en plus rien qu’en notaire, enregistrement et conservation foncière. Et ça, tu ne les reverras jamais.

👉 Mais surtout, être propriétaire ne veut pas dire que tu es tranquille. Tu as les frais d’entretien, parfois lourds, surtout si c’est une villa ou un grand appart. Compte la peinture, la plomberie, l’électricité, la copropriété… et si tu as acheté dans une résidence un peu chic, les charges de syndic peuvent être salées.

👉 Ajoute à ça la fiscalité : au Maroc, même ta résidence principale peut t’amener des coûts indirects (taxe d’habitation, taxe urbaine selon la commune), et il faut être prêt à ça.

Prenons un exemple concret : à Casablanca Finance City, un appart meublé se loue autour de 12 600 dirhams par mois. Sur 5 ans, ça fait plus de 750 000 dirhams envolés. Sur le papier, acheter paraît logique.

Mais attention : si tu achètes à, disons, 2,5 millions de dirhams, il faut rajouter environ 200 000 dirhams de frais d’acquisition, plus les frais annuels de copropriété, plus l’entretien régulier. Sans oublier que tu bloques une somme qui aurait pu, ailleurs, générer du rendement.

Même constat à Marrakech : dans le quartier Agdal, un appart vide, c’est 12 600 dirhams par mois, meublé ça grimpe à plus de 14 000 dirhams. Louer là-bas sur plusieurs années, ça fait mal. Mais acheter demande un gros effort initial, et ça vient aussi avec ses propres contraintes.

Donc acheter, c’est la sécurité patrimoniale et la stabilité sur le long terme. Mais ce n’est pas magique : il faut avoir les reins solides, accepter d’immobiliser ton argent, et prévoir tous les frais cachés. Sinon, tu peux vite te retrouver à mal vivre ton achat.

Par ailleurs, dans cet article je te donne des prix qui sont tirés du tensiomètre réalisé par mubawab et qui sont des moyennes, je te mettrais le lien du document à la fin mais saches toujours qu’au Maroc – Achat ou Location, tu es OBLIGÉ de négocier avant de signer !

🔑 #3 – Louer : avantages et inconvénients

Maintenant, regardons l’autre camp : louer.

Premier gros avantage : la flexibilité. Tu ne bloques pas ton capital, tu peux changer de quartier, de ville, voire quitter le Maroc sans avoir à revendre un bien. Pour un étranger ou quelqu’un qui teste la vie ici, c’est un confort énorme.

Autre avantage : tu évites les gros frais initiaux liés à l’achat (notaire, enregistrement, etc.), et tu gardes ton cash disponible pour d’autres projets : business, investissement ailleurs, ou même pour garder un matelas de sécurité.

Et quand on vient vivre au Maroc, commencer directement par un achat immobilier, ça reste assez risqué si on ne connaît pas le pays.

Mais attention, il y a aussi les inconvénients :
👉 Les loyers au Maroc montent régulièrement (+5 à +6% par an en moyenne pour les appartements en 2025).
👉 À la fin, tu n’as aucun patrimoine. Tout ce que tu payes part dans la poche du propriétaire.
👉 Et tu restes dépendant : hausse brutale décidée par le proprio, non-renouvellement du bail, ou nécessité de déménager rapidement si le bien est vendu ou que le propriétaire veut récupérer le bien, ça arrive parfois.

Jetons un œil aux loyers, ville par ville :

  • À Casablanca, dans les quartiers centraux comme Maârif ou Finance City, on est entre 8 000 et 12 600 dirhams par mois pour un appart meublé.
  • À Rabat Agdal, compte 9 000 à 10 000 dirhams en moyenne pour un F3 meublé.
  • À Marrakech, Guéliz tourne autour de 8 000 à 9 600 dirhams. Mais si tu passes à Agdal, les loyers s’envolent : 12 000 à 14 000 dirhams.
  • À Agadir, les loyers restent plus accessibles que dans les grandes capitales : un bon appart se situe entre 5 000 et 7 000 dirhams, mais la demande explose (+32% en 2025), ce qui risque de pousser les prix encore plus haut dans les prochains mois.
  • Et puis il y a Tanger, qui est un vrai cas particulier. Dans le quartier Tanja Balia, un F3 vide tourne autour de 4 000 dirhams seulement, et meublé environ 5 600. C’est l’une des rares grandes villes où louer reste abordable. Mais attention : dès que tu passes au centre-ville ou à Mesnana, les loyers grimpent vite. Donc oui, Tanger peut sembler économique… mais seulement dans certains quartiers.

Tu vois le contraste ? À Tanger ou Agadir, louer reste encore une option correcte, surtout si tu veux tester la vie au Maroc sans immobiliser ton argent. Mais à Marrakech, Rabat ou Casablanca, les loyers sont devenus tellement élevés que sur 5 ou 10 ans, tu finis par dépenser des millions de dirhams… sans rien construire derrière.

⚖️ #4 – Facteurs décisifs pour choisir (Acheter ou Louer ?)

Alors au final, comment trancher entre acheter et louer en 2025 ?

Écoute-moi bien car dans cette partie je vais te donner un conseil investissement que peu de gens connaissent ou tout simplement négligent alors que ça peut carrément améliorer ta qualité de vie !

Mais pour trancher réellement entre les 2, la vérité, c’est qu’il n’y a pas une réponse unique. Ça dépend de ton projet, de ton budget et de ta manière de voir l’avenir. Mais il y a quand même des points essentiels à prendre en compte.

👉 La durée prévue au Maroc.

Si tu viens pour un an ou deux, que tu découvres encore la ville où tu veux vivre, louer est la meilleure option. Tu gardes une flexibilité totale.

Par contre, si tu sais déjà que tu veux poser tes valises pour 10 ans ou plus, acheter devient intéressant, car tu échappes aux hausses annuelles des loyers.

👉 La ville que tu choisis.

À Casablanca, Rabat ou Marrakech, les loyers sont tellement élevés que sur 5 ou 10 ans, tu dépenses l’équivalent d’un appartement… sans rien posséder. Là, l’achat prend du sens si tu veux t’installer durablement.

À Agadir ou Tanger, les loyers sont encore plus accessibles, entre 4 000 et 7 000 dirhams. Donc louer reste une bonne option, surtout si tu veux tester la ville.

👉 Acheter pour habiter… ou acheter pour louer ?

C’est une question clé que beaucoup oublient et c’est mon conseil investissement que je te donne.

Si tu achètes un bien pour toi, ton argent est immobilisé et il ne travaille pas ailleurs.

Mais si tu achètes pour mettre en location, là tu peux faire des calculs intéressants.

Exemple concret : imaginons que tu achètes un petit studio à 60 000 €. Si tu le mets en location saisonnière, à 500 dirhams la nuit, et qu’il est occupé 20 nuits par mois, ça te fait 10 000 dirhams de revenus mensuels.

Avec ces 10 000 dirhams, tu pourrais toi-même louer en longue durée un bien beaucoup plus grand et plus confortable que ce studio, dans un bon quartier.

Donc parfois, la vraie stratégie n’est pas d’acheter pour habiter… mais d’acheter pour louer, et d’utiliser ces revenus pour améliorer ton propre logement en location.

👉 Ton mode de vie.

Si tu es mobile, que tu veux tester différents quartiers, ou que tu n’es pas sûr de rester, la location reste ton meilleur allié.

Les chiffres du tensiomètre sont clairs : les loyers montent presque partout, et les villes ne réagissent pas toutes pareil.

👉 À Agadir, la demande a explosé de +32% en 2025. Forcément, ça veut dire que les loyers vont continuer à grimper. Même logique à Rabat (+12%) ou Marrakech (+11%) : si tu veux t’installer longtemps, acheter peut te protéger d’une flambée future.

👉 À l’inverse, regarde Kénitra : offre en chute libre et demande en baisse. Là, les prix risquent de rester stables, voire de baisser, donc la location reste intéressante.

Bref, acheter, c’est de la sécurité patrimoniale, mais avec tous les frais que ça implique. Louer, c’est de la flexibilité, mais tu restes dépendant et tu payes une addition qui s’alourdit chaque année. Et il y a aussi la stratégie hybride : acheter pour louer, générer des revenus, et grâce à ça t’offrir une meilleure qualité de vie en location pour toi.

La vraie clé, ce n’est pas de copier le choix de ton voisin : c’est de regarder la dynamique de ta ville. Une ville en forte demande = loyers en hausse.

Maintenant, j’aimerais savoir : toi, si tu devais t’installer au Maroc en 2025, est-ce que tu serais plutôt dans le camp de l’achat pour te protéger… ou dans le camp de la location pour garder ta liberté ? Mets-moi ta réponse en commentaire, ça va lancer un débat intéressant.

Tu trouveras ce document Tensiomètre Immobilier 2025 au Maroc juste en dessous si jamais tu veux le consulter en détail, il est vraiment très intéressant !

Tensiomètre immobilier Mubawab : https://drive.google.com/file/d/1Jnq0vmxg5zWZXTG8yHLCbnJJCTDR_6GY/view

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