Les prix ont-ils vraiment changé au Maroc ?
Est-ce encore le bon moment pour acheter au Maroc en 2026 ?
Ou sommes-nous en train d’entrer dans une phase où l’offre se raréfie et où la pression monte ville par ville ?
Le dernier tensiomètre du marché publié par Mubawab donne des signaux clairs. Pas sur la location. Sur les transactions immobilières réelles. Là où l’argent circule. Là où les décisions se prennent.
Si vous êtes MRE, expatrié en réflexion ou investisseur stratégique, ce que montrent ces données mérite une lecture attentive. Car le marché immobilier Maroc 2026 ne se résume pas à une simple hausse ou baisse des prix. Il révèle une dynamique plus subtile : tension localisée, pression sur certains quartiers, stabilisation ailleurs, et opportunités discrètes dans des villes encore sous-estimées.
Entrons dans le concret.
📊 L’évolution de l’offre et de la demande
Le premier enseignement du rapport est clair : le marché immobilier Maroc n’est pas homogène.
On observe :
- Une demande soutenue sur les grandes métropoles.
- Une offre qui progresse dans certaines villes secondaires.
- Un déséquilibre marqué dans les quartiers premium.
La demande reste portée par trois profils dominants :
- Les MRE qui souhaitent sécuriser un pied-à-terre ou préparer un retour.
- Les investisseurs visant la valorisation à moyen terme.
- Les expatriés cherchant à acheter au Maroc pour s’installer durablement.
Ce qui change en 2026, ce n’est pas seulement le volume. C’est la répartition géographique de la pression.
Dans certaines zones, l’offre ne suit plus la demande qualitative. On ne cherche plus uniquement des mètres carrés. On cherche :
- Emplacement stratégique
- Quartiers sécurisés
- Bonne desserte
- Potentiel de valorisation
Et cette recherche plus sélective crée des micro-tensions locales.
📈 Les villes où la pression monte
Le tensiomètre montre que toutes les villes ne réagissent pas de la même manière.
Certaines affichent une stabilité apparente, mais avec une hausse sur des segments précis (appartements bien situés, villas sans vis-à-vis, résidences fermées).
D’autres connaissent une vraie montée en pression, notamment sur les biens prêts à habiter.
Ce phénomène est particulièrement visible dans :
- Casablanca
- Marrakech
- Rabat
- Certaines zones d’Agadir
Le signal à retenir : la pression ne s’exprime plus uniquement par une flambée générale des prix, mais par une rareté qualitative.
💰 Le prix au m² dans les grandes villes
Parlons chiffres, car c’est là que beaucoup prennent leurs décisions.
Prix m2 Casablanca
Le prix m2 Casablanca reste le plus élevé du pays sur le segment résidentiel urbain.
Mais la réalité est plus nuancée :
- Les quartiers centraux et d’affaires continuent d’attirer.
- Les zones périphériques connaissent une stabilisation.
- Les biens rénovés ou neufs se valorisent plus vite que les anciens standards.
Casablanca reste le moteur du prix immobilier Maroc, mais avec une logique sélective.
Prix m2 Marrakech
Le prix m2 Marrakech montre une tension particulière sur les zones recherchées :
- Guéliz
- Hivernage
- Résidences proches du centre
- Villas avec piscine en périphérie premium
Le marché touristique et l’attrait international continuent d’alimenter la demande.
Mais attention : tous les quartiers ne montent pas de la même façon.
Certaines zones se stabilisent après des années de hausse rapide.
Rabat : le marché premium
Rabat conserve un positionnement plus premium, plus institutionnel.
La demande y est stable, portée par :
- Fonctionnaires internationaux
- Profils à haut pouvoir d’achat
- Investisseurs patrimoniaux
Les prix restent solides, avec moins de volatilité que Marrakech.
Agadir : opportunité sous-estimée ?
Agadir apparaît comme une ville stratégique à surveiller.
- Prix encore inférieurs à Casablanca.
- Attractivité croissante.
- Demande MRE en hausse.
Le investissement immobilier Maroc à Agadir peut représenter une stratégie d’anticipation plutôt qu’une logique de spéculation rapide.
🏙️ Les quartiers les plus recherchés
La vraie lecture du marché se fait au niveau des quartiers.
Les données montrent que la tension ne concerne pas toute la ville, mais des micro-zones spécifiques :
- Résidences fermées
- Quartiers proches des écoles internationales
- Zones avec accès rapide aux grands axes
- Secteurs perçus comme sûrs et valorisables
On observe aussi une montée en intérêt pour les biens avec :
- Extérieur (terrasse, jardin)
- Vue dégagée
- Bonne orientation
- Stationnement
En 2026, acheter au Maroc ne se fait plus au hasard. Les acheteurs arbitrent davantage.
Focus stratégique par ville
Casablanca : toujours leader ?
Oui. Mais plus exigeante.
Le marché y reste dynamique. Cependant, la rentabilité brute locative peut être plus faible que dans d’autres villes.
Casablanca reste un choix de solidité patrimoniale.
Marrakech : tension ou stabilisation ?
Marrakech attire toujours les investisseurs internationaux et MRE.
Mais le marché est devenu plus mature.
Les hausses rapides sont moins généralisées.
La sélection du quartier devient déterminante.
Agadir : à surveiller
Agadir combine :
- Qualité de vie
- Climat
- Prix encore accessibles
Pour un expatrié acheter au Maroc avec vision long terme, la ville offre une fenêtre stratégique.
Rabat : valeur refuge ?
Rabat séduit les profils recherchant stabilité et sécurité d’investissement.
Moins spéculatif.
Plus institutionnel.
Plus patrimonial.
Ce que ça veut dire concrètement pour toi
Maintenant, parlons décision.
Si tu es MRE immobilier
Le marché ne s’effondre pas.
Il se restructure.
Attendre une chute généralisée peut te faire manquer des opportunités ciblées.
La vraie question devient :
Dans quelle ville ?
Dans quel quartier ?
Avec quelle logique (résidence, location, valorisation) ?
Si tu veux t’expatrier
Acheter au Maroc en 2026 nécessite une lecture stratégique.
Certaines villes deviennent plus sélectives.
D’autres offrent encore une marge de progression.
Ton profil, ton budget et ton horizon de temps sont déterminants.
Si tu cherches un investissement locatif futur
Le rendement brut n’est plus le seul critère.
Il faut intégrer :
- Potentiel de revente
- Attractivité du quartier
- Qualité du bien
- Demande réelle locale
Le marché immobilier Maroc devient plus professionnel.
Moins opportuniste.
Si tu hésites encore
Le tensiomètre montre une chose :
Le marché ne dort pas.
Il évolue.
Il se spécialise.
Il se segmente.
La décision ne doit pas être émotionnelle.
Elle doit être stratégique.
Dans la vidéo, j’analyse tout en détail
Dans la vidéo YouTube dédiée à ce rapport Mubawab, j’analyse :
- Les données d’offre vs demande
- L’évolution des prix
- Les villes à surveiller en 2026
- Les zones sous pression
- Les signaux faibles à ne pas ignorer
Je vous explique surtout ce que ces chiffres signifient réellement pour un MRE, un expatrié ou un investisseur stratégique.
Si vous envisagez un investissement immobilier Maroc, cette analyse peut vous éviter une erreur de timing.
Prochaine étape
▶️ Regardez la vidéo complète pour comprendre les dynamiques ville par ville.
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▶️ Utilisez le formulaire intelligent pour découvrir quelle ville correspond le mieux à votre profil d’expatrié ou d’investisseur.
Parce que dans l’immobilier, la différence entre intuition et stratégie… se joue souvent sur quelques données bien interprétées.
La vidéo -> https://youtu.be/u3LsuXT6FYs
