• T’as trouvé un bien au Maroc ? Tu penses que c’est bon ? Attends 2 secondes…”
  • Avant de signer quoi que ce soit, voici ce que tu dois absolument savoir. J’ai vu trop de gens se faire avoir…
  • On va parler de documents, de terrain, de notaire, de promesse de vente… tu risques d’être surpris.

L’été approche, le développement du Maroc attire de plus en plus d’investisseurs et qui dit investissement dans le royaume dit immobilier !

Dans cet article, je vais vous partager tous les points essentiels à vérifier avant d’acheter un bien immobilier au Maroc. Avant de signer quoi que ce soit, et surtout… avant que votre compte ne vire au rouge parce que vous avez sauté le pas trop vite.

Allez on commence directement sans perdre de temps !

🚀 Mes outils pour t’aider à t’installer au Maroc :

Partie 1 : Les vérifications de base à ne jamais négliger !

Avant d’acheter un bien au Maroc, il y a une série de vérifications de base que trop de gens zappent. Soit par ignorance, soit parce qu’ils font confiance à un contact, un cousin, un soi-disant agent, ou parce qu’ils ont eu un coup de cœur…

Résultat : ils se retrouvent à devoir régulariser après l’achat, ou pire… à ne jamais pouvoir revendiquer leur bien.

Donc dans cette partie, je vais te donner 4 choses à vérifier absolument avant de poser le moindre dirham.

🟠 1. Le titre de propriété

Le premier réflexe : demande le titre de propriété. C’est LE document central.

📌 Il doit être titré. Ça veut dire quoi ?
Qu’il est inscrit à la Conservation Foncière, avec un numéro de titre foncier. S’il ne l’est pas, tu ne peux pas le sécuriser légalement à ton nom comme un bien classique.

Il y a encore beaucoup de biens au Maroc qui ne sont pas titrés : héritages, biens ruraux, anciens douars, etc. Et là, c’est galère :

  • Tu peux te retrouver avec plusieurs ayants droit inconnus,
  • Ou des cas de ventes multiples, c’est-à-dire que le bien a été vendu à plusieurs personnes.

🟠 2. L’identité du vendeur

Deuxième vérification essentielle :
Est-ce que la personne avec qui tu parles est vraiment le vendeur ?

Beaucoup de gens passent par des intermédiaires : un “contact sur place”, un “agent” non déclaré, un cousin, un voisin…
Mais au moment de signer, ce n’est pas eux qu’il faut vérifier. C’est le nom sur le titre foncier.

✅ Demande toujours la CIN du vendeur officiel, celle qui correspond au titre de propriété.
✅ Et s’il y a un mandataire (quelqu’un qui vend pour un autre), exige une procuration légalisée, en bonne et due forme.

Et surtout, tu peux faire une vérification toi-même via le site officiel de la Conservation Foncière :
👉 ancfcc.gov.ma/certificatspage
 Ce portail permet de consulter en ligne :

  • Le nom du ou des propriétaires,
  • La situation juridique du bien,
  • Et s’il y a des charges, litiges, ou indivisions en cours.

🔎 Objectif : être sûr que la personne qui vend a le droit légal de le faire, et qu’il n’y a ni succession en attente, ni conflit familial, ni vice caché dans la propriété.

Ce site est une pépite que je vous recommande de garder très précieusement !

D’ailleurs n’hésite pas à me dire en commentaire si tu connais d’autres sites de ce type qui peuvent être utile à la communauté, le but est toujours d’aider un maximum de gens !

Troisième chose à vérifier, la situation cadastrale.

🟠 3. La situation cadastrale

Là on parle du terrain en lui-même :

  • Est-ce qu’il est bien délimité ?
  • Est-ce qu’il empiète chez le voisin ?
  • Y a-t-il une mitoyenneté litigieuse ou une limite floue ?

📍 Pour ça, là encore tu peux faire une demande de plan cadastral auprès de l’Agence Nationale de la Conservation Foncière (ANCFCC).

Ils peuvent te fournir :

  • Le plan topographique officiel,
  • Le relevé de propriété,
  • Et te confirmer la situation juridique et foncière exacte du terrain.

Parfois les mots peuvent être compliqués, assez techniques mais c’est important de les noter quand tu vas te renseigner sur des biens pour montrer au vendeur que tu n’es pas un novice à qui on peut vendre n’importe quoi !

🔎 Bon à savoir :
Tu peux également accéder à certaines informations en ligne via leur portail cartographique :
👉 carto.ancfcc.gov.ma
Ce site permet de :

  • Visualiser la délimitation cadastrale de nombreux terrains,
  • Voir si un bien est dans une zone urbanisée, agricole, ou autre.

Malheureusement il n’y a pas encore tous les terrains du royaume dans toutes les villes mais si tu es dans une zone listée, ça va vraiment t’aider !

Dernier point à vérifier à ne pas négliger parmi les bases.

🟠 4. Les dettes et hypothèques éventuelles

Et ça, c’est une des arnaques les plus fréquentes :
Tu peux acheter un bien qui est grevé d’une hypothèque ou d’un litige… sans le savoir.

🔒 Ça veut dire qu’un ancien prêt bancaire, une dette, ou même une saisie judiciaire est attaché au bien. Et même si tu achètes de bonne foi, la banque peut te tomber dessus après, ou bloquer l’enregistrement de ton achat.

💡 Normalement, le notaire est censé demander un état de propriété actualisé auprès de la Conservation Foncière avant de finaliser la vente.
Mais attention :
➡️ Au Maroc, le notaire n’est pas le conseiller juridique de l’acheteur.
Il est là pour authentifier l’acte, pas pour analyser les risques à ta place.

Et surtout, beaucoup d’acheteurs s’engagent trop tôt :

  • Promesse de vente signée sans garantie,
  • Acompte versé directement au vendeur,
  • Et parfois même vente chez un “notaire informel” ou un intermédiaire…

🎯 Ce que tu dois faire toi-même (ou exiger très tôt) :

  • Demander un état de propriété actualisé, qui indique :
    • Si le bien est libre de toute charge,
    • S’il y a des hypothèques, indivision, ou litige juridique en cours.

📌 C’est une démarche à faire avant même de signer une promesse de vente.
Si c’est flou ou si on te dit “on régularisera plus tard”, pars en courant.

✅ RÉCAP RAPIDE AVANT DE PASSER À LA SUITE

Avant d’acheter un bien :

  1. Titre de propriété titré, et au bon nom
  2. Vendeur identifié, avec CIN ou procuration
  3. Terrain bien délimité, plan cadastral clair
  4. Aucune hypothèque ni procédure, via l’état de propriété

Si une seule de ces 4 choses n’est pas claire : tu ne signes rien, tu continues à creuser.

Maintenant place à la suite avec les conseils les plus importants autour du bien en lui même quand vous faites votre recherche !

🟡 Partie 2 : Le bien lui-même (pièges fréquents)

🟠 5. Le terrain : permis de construire et conformité

Très bref passage sur les terrains, si tu veux acheter un terrain pour construire ta maison, ou investir, première chose à demander : est-ce que c’est une zone constructible ?

📌 Beaucoup de terrains au Maroc sont :

  • soit agricoles,
  • soit pas encore viabilisés,
  • soit en attente de documents d’urbanisme.

Et là, tu peux vite tomber dans un piège :
✅ Tu as acheté un terrain “pas cher”…
❌ Mais tu ne pourras jamais construire légalement dessus ou alors dans très longtemps.

🎯 Ce que tu dois vérifier :

  • Est-ce que le permis de construire a été délivré ?
  • Est-ce que le terrain est inscrit dans le plan d’aménagement de la commune ?
  • Est-ce que c’est une zone autorisée à l’habitat, ou pas encore équipée ?

🧾 Demande aussi le certificat de vocation du terrain, et si besoin, consulte le service d’urbanisme de la commune.

Et fais très attention aux vendeurs qui te disent :

“C’est bon, le dossier est en cours.”
Tant que ce n’est pas délivré, c’est du vent.

Maintenant, il y a de très bonnes affaires sur les biens non titrés, sur les biens sans permis de construction encore délivrées, avec des prix extrêmement bas, mais tu achètes à risque, tu dois juste le savoir ! Par contre si tu arrives à avoir le permis de construire, que tu arrives par la suite à titrer, c’est le jackpot.

Pour quelqu’un qui ne connait pas le Maroc ou qui ne connait personne et vient investir, je déconseille tout de même ! Je suis sûr que vous verrez dans l’espace commentaire des gens dirent avoir eu des problèmes avec des biens non titrés !

🟡 Partie 3 : Les frais à anticiper

On parle souvent du prix d’achat d’un bien… Mais ce n’est pas le seul chèque que tu vas devoir sortir.

Si tu ne veux pas de mauvaise surprise chez le notaire, tu dois anticiper les frais annexes.

💸 1. Taxes d’enregistrement

C’est la plus grosse ligne après le prix d’achat :

  • En général, tu dois payer 4 % du prix du bien en droits d’enregistrement.

Donc si tu achètes un bien à 1 million de dirhams, ça fait déjà 40 000 dhs à ajouter.

📜 2. Frais notariés

Les honoraires du notaire tournent en général autour de :

  • 1 % à 1,5 % du prix du bien, parfois plus selon le notaire.

À cela s’ajoutent :

  • Les frais de dossier,
  • Les frais de timbres,
  • Et les coûts d’inscription à la Conservation Foncière.

🏛️ 3. Frais de conservation foncière

Tu dois aussi inscrire le bien à ton nom à la Conservation Foncière :

  • Compte entre 1 % et 1,5 % supplémentaires.

🧮 Total estimé

En résumé, si tu achètes un bien, tu dois souvent ajouter :

  • 5 à 7 % de frais au total sur le prix d’achat.

Donc pour un bien à 1 million de dirhams, il faut prévoir entre 50 000 et 70 000 dhs en plus.

✅ Mon conseil final

Ne calcule jamais ton budget “au centime près”. Prévois toujours une marge de sécurité pour ces frais, sinon tu risques de te retrouver à court juste avant la signature… et de tout faire capoter.

🟢 Partie 4 : Mes conseils perso

11. Ne pas se précipiter

  • L’achat immobilier est émotionnel → garder la tête froide
  • S’il y a trop de pression, fuir
  • À mon audience musulmane, votre meilleur bouclier est et restera la prière de consultation

12. S’entourer intelligemment

  • Avoir un avocat ou juriste indépendant peut faire gagner beaucoup
  • Ne jamais faire confiance aveuglément à un “contact sur place” même et j’ai envie de dire surtout si c’est de la famille, malheureusement.

Alors j’ai essayé de faire un article assez complet même si ça reste impossible d’être exhaustif à 200%, j’ai fait de mon mieux !

En espérant avoir pu vous aider pour votre ou vos prochains achats immobiliers, avec la CAN et la Coupe du monde 2030, les prix de l’immobilier s’envolent dans le royaume, l’investissement locatif explose donc quoi qu’il arrive ça reste un bon investissement.

J’ai pas mal d’info immobilières dans mon guide partir vivre au Maroc si vous souhaitez avoir dans un livre tous mes conseils, le lien est dans la description.

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Tous les liens dans la description, si l’immobilier vous intéresse, je vous laisse avec l’interview de Larbi, escroqué de 100 000€ justement à cause des apparences, son histoire pourra vous servir ! 

Quant à moi je vous dis à la semaine prochaine inshaAllah, n’oubliez pas, prenez soin de vous prenez soin des autres !

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