Assalam aleykoum, Bonjour à toutes et à tous
Dans cette vidéo de la semaine, je vais évoquer avec vous l’aspect immobilier du Maroc.
Que ce soit pour y loger soi-même ou pour un investissement locatif, l’immobilier au Maroc constitue un des premiers postes les plus importants où investir.
Ce n’est pas un hasard si les sociétés de constructions parlent de hausse d’activité quasiment chaque année dans le royaume.
Aujourd’hui, on va essayer d’évoquer les différents moyens d’éviter les arnaques immobilières, quels sont les biens à éviter, et les vérifications à faire avant d’acheter un bien.
La tentation des biens non titrés
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La tentation des biens non titrés, si vous êtes en pleine recherche d’un bien au Maroc, que ce soit un terrain, un appartement ou même une maison, il est possible de tomber sur des offres très alléchantes financièrement mais qui ne sont pas “titrées”.
Tout d’abord, qu’est-ce qu’un bien titré : C’est un document rédigé et signé par un notaire qui a pour finalité de prouver la propriété d’un bien détenu par un individu.
Une fois rédigé, l’acte est obligatoirement publié au service de la publicité foncière.
Le titre a pour but d’identifier le bien et de prouver l’identité de son détenteur. C’est un acte que personne ne peut contester.
Et donc qu’est-ce qu’un bien non titré (aussi appelé melkia) ?
Un bien non titré est un terrain / immeuble ou autre bien immobilier qui n’a pas fait l’objet d’une immatriculation auprès de l’ANCFCC (Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie).
Généralement ces bien titrés sont souvent répandus dans les zones rurales du Maroc et sont le résultat d’héritage divisés entre héritiers.
Le 1er inconvénient du melkia (bien non titré) est qu’il ne définit pas clairement les limites topographiques du bien et n’indique pas les caractéristiques essentielles du bien en matière de bornage.
Le 2nd inconvénient, et le plus important des risques est qu’il vous expose à des revendications de propriété pouvant émaner d’une des personnes propriétaires du bien qui n’aurait pas été consulté ou mis au courant de cette vente.
Et croyez moi, cela arrive fréquemment malheureusement, il n’est pas rare de voir arriver un des propriétaires (ou héritiers) quelques semaines plus tard, voire parfois même jusqu’à plusieurs années après la vente.
Et si malgré tous ces risques, vous venez à acquérir un bien non titré (le prix étant tellement intéressant que vous êtes prêt à prendre ce risque, ou alors vous connaissez personnellement les propriétaires et êtes sûr des propriétaires) alors il vous faudra le plus rapidement possible lancer une procédure de réquisition d’immatriculation auprès de l’ANCFCC afin de transformer le bien non titré en bien titré et ainsi bénéficier de tous les avantages du titrement d’un bien.
Dernière chose sur le melkia, si vous comptez en acquérir un prochainement, n’oubliez pas d’insérer dans le compromis de vente une clause de suspension afin de vous protéger si jamais une autre revendication est faite ultérieurement par un tiers.
Toujours avoir recours à un notaire
Quant aux biens titrés, il est évident qu’il faut toujours avoir recours à un notaire lors de l’achat.
Le notaire s’occupera de protéger quasiment entièrement la vente, c’est lui qui mènera des investigations auprès de la conservation foncière, il s’assurera qu’aucune inscription n’est susceptible d’annuler la vente.
C’est aussi lui qui émettra l’acte de vente une fois que le vendeur aura donné tous les documents justificatifs du bien.
Les fonds sont d’ailleurs bloqués par le notaire jusqu’à que tous ces documents soient remis et justifiés de la part du vendeur.
Comme on a vu que les bien non titrés permettaient d’avoir des prix alléchants, le fait de recourir à un notaire protège également la valeur du bien immobilier (sauf effondrement de l’immobilier dans le pays bien sûr).
Gare aux promoteurs
Si vous achetez un appartement par le biais d’un promoteur immobilier, et ce, même si le bien est présenté “titré”, je vous invite fortement à effectuer des recherches approfondies sur ce promoteur.
Malheureusement il y a eu de nombreuses arnaques immobilières ces dernières années.
Alors comment se protéger des promoteurs frauduleux, tout d’abord, vérifiez les antécédents du promoteur.
Demandez-leur quels sont les derniers projets réalisés, regardez sur Internet si les dire sont vrais.
Vérifiez également les avis sur le promoteur (vous pouvez taper sur google le nom du promoteur + avis) et voyez s’il n’y a aucune plainte sur Internet.
Vous pouvez même récupérer les anciennes plaquettes de vente de leurs anciens projets et comparer avec le projet final réalisé pour vous assurer que les promesses sont respectées.
N’oubliez pas que ce n’est pas parce que le promoteur a pignon sur rue, qu’il est présent dans les différents salons de l’immobilier (même à l’étranger) que cela est un gage de confiance.
Soyez toujours prudents, et ne donnez jamais 1 centime avant d’avoir effectué toutes ces vérifications.
Les retards de livraison
Malheureusement quand on achète un bien sur plan, les retards de livraison sont très courants avec les promoteurs.
Et bien souvent, les propriétaires prennent leur mal en patience tout en laissant les promoteurs engranger du retard.
Ce qu’il faut savoir, c’est que dès le 1er jour de retard, il est très important d’apporter une preuve écrite que vous allez garder comme historique.
Pour ce faire, il vous faudra
- Envoyer une mise en demeure à l’aide d’un courrier dont vous allez conserver une copie et que vous allez envoyer en lettre recommandée avec accusé de réception.
Vous allez comme ça mettre la pression au constructeur pour finir les travaux et vous préciserez la date à laquelle le bien aurait dû vous être initialement livré, et le délai que vous lui accordez pour que les travaux soient terminés.
- Ensuite, si le promoteur ne répond pas à votre mise en demeure, faites appel à un huissier pour constater la situation et mettre le promoteur ou le constructeur en demeure pour finaliser les travaux.
- Enfin, lorsque votre bien vous sera livré, demandez le versement de pénalités de retard : le montant de remboursement des pénalités de retard est assujetti au montant déclaré dans le contrat du notaire
Malheureusement, ces pénalités sont très difficilement versés par les promoteurs, mais si vous êtes motivés et que le retard fut très conséquent, vous êtes en droit de les réclamer (notamment si le retard a plus de 6 mois).
Ces étapes ont surtout pour but de mettre la pression au promoteur, spécialement si vous êtes nombreux à effectuer ces démarches.
Conclusion
En conclusion, faites toujours le travail de vérification avant d’acquérir n’importe quel bien au Maroc.
Privilégiez les transactions sûres et accompagnés d’agent officiel comme le notaire afin de garantir au maximum votre acquisition.
N’oubliez pas de penser également à la revente lors de votre achat, en particulier si c’est pour votre résidence principale, même si vous êtes prêt à faire quelques concessions, demandez-vous toujours si lors de la revente, est-ce que des acheteurs seront prêts à faire ces concessions.
Voilà pour cette vidéo sur l’immobilier au Maroc, j’espère que cela vous sera utile, si vous avez aimé la vidéo, n’hésitez pas à laisser un petit pouce en l’air et à vous abonner à la chaîne.
Et si vous avez des questions ou des expériences personnelles à partager, faites m’en part en commentaire, je serai ravi de voir vos avis.
Sur ce, Je vous souhaite une excellente journée et à très bientôt inshaAllah.
Assalam aleykoum
